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Calculadora de Viabilidade: Construir para Vender

Analise o potencial financeiro do seu empreendimento imobiliário.

Informações Gerais do Projeto

Nome do Projeto:

Data de Início do Projeto (Fluxo): Primeiro mês do fluxo de caixa.

Terreno

Terreno é Permuta?

Custo de Aquisição do Terreno (R$):

Forma de Pagamento do Terreno:

Data Pagamento Terreno (À Vista):

Custos Adicionais do Terreno (Legalização, etc.)

ITBI (R$):

FRJ (R$):

Escritura e Registro (R$):

Certidões (R$):

Advogados/Despachante (R$):

Data Pagamento Custos Adicionais Terreno: Se não informada, será considerada a data do 1º pagamento do terreno ou início do projeto.

Unidades do Empreendimento

Área Total Privativa (m²): Soma de área privativa x quantidade cadastrada em cada unidade.

Custos Pré-Obra

Análise de Solo (R$):

Aprovações e Alvarás (R$):

Projeto Arquitetura (R$):

Projeto Estrutural (R$):

Projetos Hidrossanitários (R$):

Projetos Elétricos (R$):

Outros Projetos (R$):

Data Pagamento Custos Pré-Obra: Se não informada, será considerada o início do projeto.

Total Pré-Obra: R$ 0,00

Custos da Construção

Área Total Construída (m²):

Valor do CUB/m² (R$): Custo Unitário Básico.

Prazo da Construção (meses):

Início Pagamentos Construção:

Custos Extras da Construção (além do CUB)

Piscina (R$):

Muros (R$):

Terraplenagem (R$):

Paisagismo (R$):

Portões (R$):

Outros Custos Diretos (R$):

Despesas Indiretas e Administração

Tipo de Contratação/Administração:

% de Administração:

Valor Fixo Mensal Adm. (R$):

Contabilidade (PJ - Mensal durante obra) (R$):

Total Construção: R$ 0,00

Receitas e Custos de Venda

Insira os custos gerais de venda. A previsão de receita de cada unidade será detalhada abaixo.

% Comissão Corretagem:

Pagamento da Comissão:

Custo Marketing Total (R$):

Outros Custos de Venda (R$): Ex: Jurídico de vendas, stand, etc.

Tributação sobre a Venda

Regime de Tributação:

Alíquota IR Pessoa Física (%): Sobre o ganho de capital.

Alíquotas PJ Lucro Presumido Total (%): Ex: IRPJ, CSLL, PIS, COFINS. Varia por município (ISS).

Alíquota PJ RAT Total (%): Regime Especial de Tributação sobre receita bruta.

Custos Pós-Obra e Legalização Final

ISS da Obra (Habite-se) (R$ ou %): Se %, será sobre o Custo CUB Total da construção.

INSS da Obra (R$):

Averbação da Construção (R$):

Registro de Incorporação (se aplicável) (R$):

Data Pagamento Custos Pós-Obra: Se não informada, será 1 mês após o fim da construção.

Custo do Capital / Juros da Obra

Calcular juros da obra? Aplica juros mensais sobre o saldo acumulado desembolsado no fluxo.

Análise de Viabilidade:

Índice de atratividade -- Aguardando cálculo

VGV vendável R$ -

Resultado líquido R$ -

Margem líquida -

Exposição máxima R$ -

Payback -

TIR anual -

Resumo Financeiro Estimado

VGV Vendável / Receita de Caixa:

Custo Total do Projeto (Produção):

Custo Terreno:

Custos Pré-Obra:

Custos Construção: /m²

Despesas Venda & Mkt (sem comissão):

Custos Pós-Obra:

Resultado Bruto (VGV - Custo Produção):

(-) Custos Pós Venda:

Comissão Corretagem:

Impostos sobre Venda:

(-) Custo do Capital:

Resultado Líquido Estimado:

Indicadores de Viabilidade

Taxa Interna de Retorno (TIR) Anualizada:

Exposição Máxima de Caixa:

Payback Simples (meses):

Lucratividade sobre VGV: %

Rentabilidade sobre Custo Produção: %

Custo do Capital da Obra

Taxa anual aplicada:

Taxa mensal equivalente:

Base máxima financiada:

Fonte da taxa:

Comparativo com Indicadores do Banco Central

Acumulado dos últimos 12 registros mensais disponíveis no SGS/BCB para comparar com a TIR anualizada.

Indicador	Acum. 12 meses	Dif. (p.p.)	Período
Calcule a viabilidade para buscar os dados no Banco Central.

Painel Gráfico do Empreendimento

Fluxo mensal Saldo e caixa acumulado

Custos Composição do investimento

Resultado Ponte financeira

Análise de cenários

Análise de Cenários

Use este bloco para testar como pequenas variações no VGV de venda e no custo de produção alteram resultado, TIR, margem, exposição de caixa e payback. O cenário base mantém as premissas preenchidas; o conservador reduz venda e aumenta custos; o otimista aumenta venda e reduz custos.

Variação venda/VGV (+/- %):

Variação custo produção (+/- %):

Cenário Conservador

Venda -7% | Custo +8% R$ - Resultado líquido estimado

VGV: R$ -
Custo prod.: R$ -
Venda/m²: R$ -
TIR anual: -
Margem: -
Exposição: R$ -
Payback: -

Cenário Base

Premissas atuais R$ - Resultado líquido estimado

VGV: R$ -
Custo prod.: R$ -
Venda/m²: R$ -
TIR anual: -
Margem: -
Exposição: R$ -
Payback: -

Cenário Otimista

Venda +7% | Custo -8% R$ - Resultado líquido estimado

VGV: R$ -
Custo prod.: R$ -
Venda/m²: R$ -
TIR anual: -
Margem: -
Exposição: R$ -
Payback: -

Cenários Resultado por cenário

Fluxo de Caixa Mensal Detalhado

Mês	Data	Receitas	Desp. Terreno	Desp. Pré-Obra	Desp. Construção	Desp. Venda/Mkt	Impostos Venda	Desp. Pós-Obra	Saldo do Mês	Saldo Acumulado	Juros Capital
Preencha os dados e clique em "Analisar Viabilidade".

Como Usar a Calculadora de Viabilidade

Esta ferramenta foi projetada para ajudar a estimar a viabilidade financeira de um projeto de construção para venda. Preencha os campos com o máximo de detalhes possível.

Informações Gerais: Nome e data de início para referência do fluxo.
Terreno: Indique se é permuta ou compra. Para compra, detalhe o custo e forma de pagamento (à vista ou parcelado, adicionando as parcelas). Inclua custos adicionais de legalização.
Unidades: Cadastre cada tipo de unidade com sua área e quantidade.
Custos Pré-Obra: Despesas com projetos, aprovações, etc., e sua data de pagamento.
Custos da Construção: Área total, CUB, prazo, início dos desembolsos, custos extras e administração.
Receitas e Custos de Venda: Comissão, marketing. Depois, para cada tipo de unidade, detalhe o preço de venda e a forma de recebimento (à vista ou parcelado, adicionando as parcelas).
Tributação: Regime e alíquotas sobre a venda.
Custos Pós-Obra: Despesas finais de legalização e sua data de pagamento.
Custo do Capital: Opcionalmente, simule juros da obra por taxa anual informada ou índice do Banco Central.
Salvar/Carregar: Use os botões "Salvar Dados" para guardar sua simulação em um arquivo .json e "Carregar Dados" para preencher o formulário com uma simulação salva.

Resultados Esperados:

Resumo Financeiro: VGV, Custo Total, Resultado Bruto e Líquido.
Indicadores: TIR Anualizada, Exposição Máxima de Caixa, Payback, Lucratividade e Rentabilidade.
Gráfico e Tabela do Fluxo de Caixa: Visualização mensal das entradas, saídas e saldo acumulado.

Disclaimer: Esta é uma ferramenta de simulação. Os resultados dependem da precisão dos dados. Fatores de mercado e complexidades (como permutas) podem não ser totalmente capturados. Consulte profissionais para decisões finais.